今天聊一下地产股。
今年受疫情影响，大部分人生活和生意多多少少都受到了影响。对于普通人，这是一个非常艰难的时期，钱在手里怕毛了，投资也只有买房和买股票两种选择，并且这两种途径在2020年都表现出不同以往的不确定性。
房价的走势现在已经出现分化了，深圳、杭州、成都新房排队抢房，有钱人买到就赚到，真正想买房的人有大批根本摇不上号，未来因为房产而导致的资产差距会进一步拉大。
还有一些人买不到合适的房子，就选择了买股票。但今年的股市有多么不正常，炒股的人都已经见识了。上证指数从年初的3051点涨到上周的3347点，涨幅只有10%，但很多现金流优质股的价格已经翻倍了。
这代表有一大批股票“拖了后腿”。这其中就有地产股。
这很奇怪。地产是十大支柱产业之一，而且今年市场销售额奔着17万亿去，即将创下新高，但相比年初，地产股不涨反跌。今年，恒大股价跌掉近30%，融创股价下跌了40%，万科、保利两家极其稳健的公司只比年初微涨。这还只是龙头企业的状况，有一批中小企业估计已经融资困难了。
在雪球上，现在房地产板块坚定的多头大V已经不发声了。
国际评级机构也对地产股表示了悲观预期。上周，全球第五大财团瑞信发布了一条非常奇怪的评级报告，其中对中国金茂的评级“中性”上调至“跑赢大市”，但却将目标股价6.1港元下调至5.15港元。
一方面上调评级，另一方面大幅下调股价预期，这是评级机构多年以来头一份自带矛盾的预测。盘一下逻辑，只能理解为：瑞信对大盘的下跌预期更加强烈，幅度超过了金茂的股价跌幅。
前一段，有散户认为医药、科技、消费、白酒版块“轮动”上涨之后，就该轮到“三傻”跟着涨了，所以开始重仓地产股。
年底金融板块果然一骑红尘，但地产股却趴着久久没动。有股民还在打鸡血说“胆小的，就别进来了。”
但在散户盲目坚持的时候，希瓦资产董事长、雪球资深大V梁宏却在近期悄悄从地产股撤退了。
梁宏说自己已经连续做了四年内房股，但今年下半年感觉形势变了。
梁宏判断，“未来地产板块特别大机会肯定没了。有一些个股还会有新高机会，但是大部分肯定没机会了。板块未来也肯定不会是机构主流配置板块。”
那个宝能、安邦争先炒地产股的时代就这样过去了。
有人拿2014年的融创和现在的融创对比，这个6年时间内增速最猛的龙头房企，2014年的融资成本9.1%，2019年底平均融资成本8.1%。但那个时候的融创面临的是一个不断增长的市场，现在面临的是一个地价贵、市场需求见顶的大趋势。
所以，去年底孙宏斌就喊出要降低杠杆和融资成本，郁亮提前两年就喊出要“活下去”，并不是因为他们事先“预测”到了政策，而是因为他们看到了市场变化的趋势。
现在，这些大企业都在拼命跟资本市场搞好关系，通过降低资金成本来保住利润。但是，很不幸，和金融巨头谈判很难压价。
今年房企缺钱到什么程度?各种答谢会没有了、出国团建没有了，全员卖房从“福利”变成了硬指标。大部分的营销费用都给到了渠道，拼命拉人头。
在北京最讲究品质的民营企业之一：和裕地产，旗下某个项目的渠道费已经给到了10%。因为所有的钱已经压到了“一亿一栋”的北京庄园项目上，这个门把手都是从欧洲拉工匠过来手工打造的精装别墅，成为和裕身上最重的那粒时代的灰尘。
10月30日，据执行信息公开网消息，北京和裕地产被北京市大兴区人民法院列为被执行人，执行标的139399元。原因仅仅是因为有一个房子的租金没有支付。
当开发商集中拖欠供应商的货款，开始通过降价、高渠道费卖项目，就说明公司已经没足够的钱了。
这种情况不仅仅发生在中小房企身上。高杠杆的房企也成为下一个暴雷的潜在风险区。
11月23日，唱过《步步惊心》主题曲《一念执着》、《花千骨》主题曲《千古》的歌手阿兰达瓦卓玛在微博上“控诉”恒大。她2016年买的恒大华府，至今没有办法办理房产证，因为房子销售出去之后，被恒大拿去抵押融资了，至今还没有还款解压。
据说，和阿兰一样没有办法办理房产证的，在恒大华府还有三十多家。阿兰的房子现市价超过4000万，如果其他人的房子也都是被恒大抵押了，这意味着需要恒大填上12亿左右的窟窿才能成为正常的商品房。
12亿对于恒大不多，但谁知道全国有多少个12亿?
今年4月份，在疫情最严重的时候，恒大唐山曹妃甸御海天下有业主发现，已经交了首付7个月了，房子却一直没法网签，因为恒大把房子抵押出去了，还没有还款解压。楼盘销售告诉业主，必须办理银行贷款，把尾款打给恒大，房子才能重新走剩下的流程，如果不尽快照做，就要扣钱。
曹妃甸御海天下就在今年恒大全国打折、无理由退房的促销项目名单上。不知道今年唐山有多少人把血汗钱砸到了恒大的案场。
因为抵押而最后无法拿到房子的案例，已经在一线城市北京上演过，曾经有一位富豪花了7000万全款买了山水文园的房子，交完钱才发现房子被抵押了，房款被拿去还别的债务了，如果开发商不解压，这套房子的产权就是归债权人的，而山水文园也没有钱去解压。富豪一夜之间就损失了7000万，换回的只有一纸合同。
大房看着胡润富豪榜想起来，17年前非典过后，生意场上最风光的人是黄光裕，黄在2004年、2005年、2008年三度问鼎首富，那时候大家都觉得未来是家电企业的天下。黄光裕最大的竞争对手是苏宁和张近东，国美和苏宁的战斗到如今也是商界经典案例。
时光流逝，佳人老去。2008年全球金融危机之后，胡润富豪榜成了地产商和“二马”的天下，家电企业就此没落了。
2020年，黄光裕出狱，昔日的光环并没有能使国美翻天覆地。而昔日对手张近东家族，在近期质押了所有苏宁控股股票，只换来区区10亿元。
怪不得张瑞敏说，“没有成功的企业，只有时代的企业。”
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